“披帕·良纳努米猜”透露，劳动年龄人口减少和老龄化将在未来20-30年改变泰国住房市场格局，房地产企业必须进行重大调整。
披帕·良纳努米猜先生，董事总经理兼首席经济学家，在“PROPERTY HACK 2026：生存之海”研讨会上发表演讲，主题为“转危为机：泰国经济新游戏中的房地产”，指出泰国房地产行业正面临经济结构性变化带来的重大挑战，这与过去只是短期问题的危机不同。关键因素包括经济放缓、人口结构变化以及国家竞争力下降。
泰国经济因结构性问题而增长放缓
回顾新冠疫情期间，泰国经济萎缩约6%，许多人相信疫情过后经济能恢复到3%的增长水平。但现实是，疫情后泰国经济无法回到这一水平，去年仅增长2.4%，3%的增长目标变得越来越难以实现。
“每一次泰国摆脱危机后，经济增长速度都比以前更慢，这反映了长期积累的结构性问题，尤其是人口老龄化和劳动力减少。”
披帕先生表示，如果把经济比作一台机器，劳动力和投资是输入因素，而生产力则是让机器产出更多的关键。过去泰国经济高速增长得益于劳动力、投资和生产力同时提升，但未来劳动力数量将持续下降，因为泰国已进入全面老龄化社会。
出生率下降危机长期拖累劳动力
目前泰国生育率约为每名妇女1.2个孩子，明显低于死亡率，导致总人口已过峰值，劳动年龄人口自2015年以来开始减少。
“如果没有重大变化，泰国经济将逐渐放缓，因为曾经是主要驱动力的劳动力正在消失。”
披帕先生还表示，重要的出路是增加投资、提升经济生产力，以及吸引外国劳动力和高素质人口来补充国内劳动力。
泰国住房市场面临买家减少，仅老年群体增长
对于房地产行业，人口结构的影响将在长期内更加明显，因为处于购房年龄的劳动力人口持续减少，而唯一增长的人口群体是60岁以上人群。
“未来20-30年，几乎所有人口群体都将减少，只有老年群体增长，这将是最大的细分市场。因此，企业必须自问未来的主要客户是谁。”披帕先生说。
泰国竞争力下降，传统产业受挑战
此外，泰国还面临竞争力下降的问题，尤其是曾经是经济主引擎的制造业，正在失去对竞争对手的优势，特别是中国。同时，许多传统产业如汽车、家电和石化正面临技术转型的压力。
尽管泰国出口仍在增长，但制造业并未同步扩张，这表明该国正在失去部分生产过程中的附加值。
旅游业开始受限，家庭债务仍施压房地产
旅游业方面，尽管是疫情后的重要驱动力，但开始面临更多限制，包括中国游客复苏低于预期、全球经济状况以及旅行成本上升，使得旅游业可能不再能成为泰国经济的唯一主要引擎。
与此同时，家庭债务问题和金融机构放贷的严格性，仍然是房地产市场复苏的主要障碍，因为许多消费者难以获得贷款。
数据中心和人工智能，泰国经济的新机遇
然而，披帕先生认为仍有积极信号，尤其是近期外国投资开始更多流入泰国，来自数据中心和人工智能技术领域的投资，多家全球科技公司已宣布在泰国投资。
尽管有人担心数据中心这类投资使用劳动力较少且大量进口设备，但这也是一个重要机遇，泰国必须加快建立经济生态系统，以从这些投资中获得最大收益。
日本的教训：人口减少比泰国早20年
同时，为房地产行业提出建议，应研究日本的教训，日本比泰国早约20年面临人口减少问题。大城市仍在增长，而小城市则面临严重的人口减少。
日本企业采取的调整方式包括：减少仅依赖销售收入，转而增加经常性收入比例，通过房地产管理、开发老年项目、翻新旧建筑以及向海外扩张业务。
房地产新游戏：竞争质量，瞄准老年和健康市场
披帕先生表示，泰国企业可能需要转变思维，从数量竞争转向质量竞争，瞄准仍有高消费潜力的特定细分市场，包括开发适应老龄化社会、健康及健康服务的项目，这将是未来的重要大趋势。
“泰国经济可能不会再回到过去5-7%的增长水平，重要的是接受新现实，并调整战略以适应低增长环境，无论是短期还是长期。因为过去20-30年行之有效的方法，可能不再是未来的答案。”披帕先生最后说道。
（编译：李程；审校：Momo；来源：泰国中文社thais.com）
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